|
房地产宏观调控的经济性和社会性探析 |
|
| 吕少良 | |
|
我国的房地产业可以说是国民经济中最有性格的行业。一方面，它对国民经济的贡献巨大；另一方面，它不但极易造成经济失衡，而且关乎社会稳定。因此，经济萎缩时它是拉动的良方，经济过热时它又成了罪魁祸首。那么为什么中央对房地产就象父母对既聪明又淘气的孩子一样，又打又抚呢？本文试图通过对房地产的经济性和社会性分析，探究一二。 一、房地产的经济性和社会性分析 第一、 房地产的经济特性 1 、房地产具有消费性和投资性。首先，房地产作为人的生活必需品，具有消费属性。房地产从使用性质上可分为经营性用房和住宅两大类，其中住宅又占主导地位。人们的生活无非衣、食、住、行、用、闲，住房消费是必需的。作为消费品，买房地产一个主要的原因是什么？就是它值不值，它能不能很好地满足人们的消费需求，所以作为消费需求来讲，房子越好用，价值就越大。其次，房地产又具有投资属性。我们应从两个层面上来理解房地产的投资属性：第一、房地产无论是作为生产资料还是作为消费资料，都需要大量的投资，这是由房地产成本构成决定的。所以房地产被称为固定资产；第二、房地产无论是作为生产资料还是作为生活资料，都是一种投资品，这是由房地产的增值性所决定的。作为房地产的消费者，除了满足自身的生产和生活需求之外，就是投资保值甚至增值心理需求的满足。作为一个投资品，真正具有价值的房地产是会不断升值的。另外，房地产是较为复杂和特殊的商品，房地产市场的参与者，无论是生产者还是消费者，都需要掌握较多的知识和信息，才能成为理性的市场参与者，才能作出其最优决策。现实中房地产的供应者与消费者之间往往存在严重的信息不对称，占有更多信息的一方可以利用这种优势攫取更多的利益，这一点在房地产商一方表现得尤为突出。所以房地产还具有投机性。 2、房地产具有供求弹性低的特性。李宏谨对中国房地产进行了检验，结论是：（1）房地产价格与投资者数量成正向变动，与投资者可以获得的金融资源成正向变动，而与房地产市场的供给数量成反向变动。中国市场上增加一个投资者，房地产价格上升0.15元；增加1亿元贷款，上升0.685元；增加1万平米竣工面积，下降0.32元。贷款对价格的边际影响最大；（2）房地产市场的供给收入弹性小于需求收入弹性，供给约束大于需求约束。收入弹性是1.55，供给弹性是0.75。供给约束大于需求约束，城镇居民人均可支配收入增加1个百分点，实际供给仅增加0.75个百分点；（3）房地产开发贷款与房地产供给同方向变化，个人住房贷款与房地产市场需求同方向变化。房地产供给贷款弹性系数为0.95，需求贷款弹性系数为0.68，说明银行信贷直接决定供需。 3、房地产具有供给稀缺性和经营垄断性。房地产的供应以土地为基础，而土地具有自然垄断性特征。任一特定区位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供应是有限的。土地的自然垄断性特征则衍生出了房地产的垄断性特征。房地产的垄断性体现为房地产的非同质性。在房地产市场上，受区位因素限制，尽管可以有两套价格相同的商品房，但不可能有两套品质完全一样的商品房。房地产这种非同质性使得任何一套商品房都有其惟一性或者说独占性特征，使得房地产的供应者具备某种程度的垄断地位。房地产的垄断性特征最终导致房地产市场的供求结构失衡。垄断表面上看是导致高价格，但价格不是问题的根本，供求结构失衡才是根本问题。由于中高档商品房定价的弹性空间比普通商品房大，可以更好地实现甚至扩张垄断收益，所以房地产企业会倾向于开发中高档商品房。其结果必然是房地产供应结构失衡，房地产市场的这种供应结构失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有权或使用权的垄断引发的，因而无法靠开场力量来消除。 第二、房地产的社会特性 1、房地产具有财富性。房地产业的发展实际上是一个国家和地区积累财富的过程。房地产的有用性和实物状态的长期稳定性使之成为社会财富的基础，是衡量一个国家富裕程度的重要标志。所以，房地产的适度投资和适度增长是必须的。 2、房地产具有社会稳定性。房地产满足人类基本的生活需要，房地产领域是宏观经济中不可忽视的就业领域和重要的财政来源，是经济稳定发展和构筑和谐社会的重要物质基础。城市住房问题是困扰世界各国城市问题的首要问题。对于我国这样的人口大国来说，问题更为突出。对于缺乏住房支付能力的中等偏低收入，尤其是低收入、无收入家庭，让他们获得与整体社会经济发展状况相适应的基本居住条件，是政府和社会的责任，同时也可体现我们社会主义制度的优越性。我国从1994 年起实施了安居工程方案，拨出专项周转资金，在各大城市建设福利房和微利房。同时要求各房地产开发公司上缴 20%的商品房作为微利房。政府的这些措施旨在增加中低档住房供给，逐步满足中低收入者的基本住房需求，解决他们的住房问题。 3、房地产具有准公共产品特性。房地产作为一种特殊的商品，具有准公共产品属性，有时也称作社会属性或政策性，其价值无法依靠市场完全实现。一般商品的消费可能只给私人带来收益，而房地产却不一样，它的消费含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有适当的住房不仅给居民本人带来利益，而且会对周围环境，对其他居民带来益处，包括公共卫生、市容环境、社会治安等方面的利益。另外，房地产消费，特别是居民购房置业，对增强其对国家及所在城市的归属意识有很大促进作用。目前包括美国在内的很多西方国家特别采取了鼓励居民购房置业的政策，都存在这方面的动机。就不同档次的房地产来说，中低档的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，准公共产品属性更为突出。不难证明，让中低收入人士安居乐业将给社会带来的好处，体现出的外部效益是无与伦比的。然而，房地产的准公共产品属性所体现的外部效益并不能通过市场机制来实现，市场机制在公共产品供应或者说公共价值的实现上是失灵的。既然完全由市场机制调节，房地产的一部分价值得不到实现，那么房地产市场供应将可能相对不足，并且主要体现为普通商品房供应相对不足。这时房地产市场虽然可能会出现供求均衡，但那并非是与经济发展水平相协调的均衡，不是保证居民充分享受到住房福利的最优均衡。 二、房地产的宏观调控目标的经济性和社会性 第一、经济性目标 1、抑制房地产投资规模过度膨胀。我国的房地产业，由政府主导向市场主导转变的标志是1998年国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革，促进住宅建设发展的通知》。以停止单位建房，停止福利分房，推行住房分配货币化等措施，把住宅推向市场。1998年，房地产开发投资为3614亿元，投资增长率为13.7％，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为12.72％，商品房销售面积为12185.3万平方米，销售额为2513.3亿元，个人购房比重占79.85％，住宅平均售价1854元/平方米，土地开发面7730.1万平方米。经过5年的运行，到2003年，房地产投资首次突破万元，达到10154亿，投资增长率为30.3％，占全社会固定资产投资的比重为18.27％，商品房的销售面积为33717.6万平方米，销售额达到7670.9亿元，个人购房比重为92.46％，住宅平均价为2197元/平方米。土地开发面积22166.3万平方米。在房地产连续5年高速发展的背景下，中央开始实施调控。至2006年底，房地产投资规模得到有效抑制，但形势仍不乐观。据国家统计局经济景气中心一份最新的研究报告，2006年1-11月，全国8个省份房地产开发投资比上年同期增长仍高达 20．0％。没有房地产行业投资的连续高速增长，就不会有钢铁消费与生产的高速增长，也就不会有电力的紧张和煤炭的短缺，运输的压力就会缓解。故继续把好“信贷闸门”事关宏观调控工作的成败。 2、继续发挥房地产对国民经济的牵动作用。房地产业是一个影响力系数大而感应度系数较小的行业，属于创造最终需求刺激社会有效需求，为其它行业扩大生产规模、增加产量、提供市场的综合性行业，是能够促进和带动相关产业发展的导向性产业。房地产商品在生产、流通消费过程中，需要大量的物资和资金，联系大批相关产业所创造的收入通过与其它经济部门的前后联系而得到扩大。随着人民生活由数量型向质量型、由温饱型消费结构向小康型消费结构转变，对房地产的商品性消费正在成为未来一段时间内居民的消费热点 。据统计数据表明，房地产业对国民经济的带动系数可达到 1.76，能带动建筑业、建材业、装修业、家具业、家电业、物业管理等多个产业的发展。正因为房地产业发展有强烈的“波及效应”，有多方面拉动国民经济发展的作用，所以国际上对发展房地产业有如下的统计和记录：工业发达国家房地产值增加1个单位，带动相关产业产值增加l.5单位到2个单位。据上海社会科学院1981年对我国投入产出表的研究表明，我国住宅业每投入增加1亿元，其他23个相关产业增加1．479亿元的投资。为此，邓小平同志早在改革初期就指出，要将我国房地产业发展为国民经济的支柱产业。1996年我国政府在制定“九五”与“2010年远景目标纲要”中，也提出“住宅和汽车要成为国民经济新的支柱产业”。 3、优化房地产供应结构。2005年10月前的很长一段时期，住宅投资增速低于房地产开发投资，10月开始转变为高于房地产开发投资。2006年1-11月，住宅投资比上年同期增长28．4％，增幅比同期房地产开发投资高4．4个百分点，比2006年1-11月非住宅中的办公楼、商业营业用房和其他投资分别高8．2、12．0和17．2个百分点。2006年1-11月，住宅投资在房地产开发投资中的比重达70．4％，比2005年同期和2006年1季度、上半年、1-10月分别高2．5和2．8、1．3、0．1个百分点。 2006年1-11月，经济适用房投资虽然继续2006年1季度以来增长的趋势，但仍在低位运行，即比上年同期增长10．4％，增幅比同期住宅投资低18．0个百分点。2006年1-11月，经济适用房投资占房地产开发投资中的比重仅为3．2％，仅相当于2006年1-11月别墅、高档公寓的43．8％。所以房地产投资区别政策的重要体现是切实加快经济适用房投资和抑制高档房地产投资。 第二、社会性目标 1、抑制房价过快增长，让大多数人能买得起房。今年1月，中国70个大中城市的房价比去年同期上涨了近6%，中国北方一些城市甚至上涨了10%。房价过高、住房短缺以及许多人由于旧房屋被拆迁而没有得到足够赔偿这些问题显然都会导致出现不和谐局面。除了农村存在与地方政府的矛盾之外，住房问题也是城市居民不满情绪的一个集中点。美国房产商所经营的都是现房，且是装修房，基本与中国的豪宅相仿。这样的住房在美国的售价折算成每平方米单价一般不足8000元人民币。世界最富裕国家的房价比作为穷国的中国还要低不少。而这些发达国家一个普通超市售货员的年薪约合人民币20万元，也就是说一套100平方米的住宅相当于其5年左右的总收入。一般情况下，房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国，20倍于户均年收入、保持高速增长的房价是否合理、是否会继续走高等争论却还在地产商人、地方官员和老百姓之间持续。住房问题是一个重要的社会问题。在老百姓的观念中，房子就是家，有了房子才等于有了家，有了家才能安居，安居才能乐业。房价居高不下，受益的只是少数房地产经营商。普通居民倾其所有积蓄，或者背负数十年的巨额银行贷款买房，加重了生活负担。这将最终导致贫富差距加大，影响社会公平，危害整个社会的安定和谐。可以看出，房价居高不下，不仅是一个经济问题，也是一个社会问题，更是一个政治问题。 2、优化房地产需求结构，确保居者有其屋。我国的房地产需求大致可分为两类：消费性需求和投资性需求。其中，消费性需求又可分为购买型消费需求和租赁型消费需求；投资性需求又可分为出租型投资需求和投机型投资需求。对于投机型投资需求，政府要合理引导，适度控制。既要发挥其活跃市场的作用，又不致于尾大不掉，产生市场泡沫。对于购买型消费需求，既要鼓励又要引导。这里关键是引导消费者不要贪大求洋，要量入为出，适度消费。对于租赁型投资和需求，关键是政府要有一整套措施加以鼓励、规范和保证。鼓励低收入者以租代买，规范市场行为，保证居者有其屋。就是在经济发达国家，也不是所有人都能以买房解决居住问题。目前，世界各国均有面向中低收入者提供的社会保障性住房，并根据居民的不同收入水平，兴建不同档次标准的住房。如新加坡的公共租屋按建屋和发展法令规定，在“居者有其屋”计划的指导下，80%的人均可购买或租赁公共租屋。目前，家庭月收入在 800 新元以下，可申请廉价租屋。在 800-5000新元之间可申请购买廉价屋。在 5000-8000 新元之间，可申请中等收入低息公寓。月收入超过 8000 新元政府即不再为其提供住房 。在我国，1995 年 2 月 6 日国务院办公厅转发的国务院住房制度改革领导小组“国家安居工程实施方案的通知”中规定，国家安居工程直接以成本价向中低收入家庭出售并优先出售给无房户、危房户和住房困难户。在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭 。从现实状况看，由于缺乏有效的监控体系和明确的准入条件，资金投入有限，非但杯水车薪，而且也是滋生腐败的温床，实际效果并不明显。 三、房地产宏观调控的经济性和社会性手段 第一、金融手段。金融手段主要是通过信贷和利率调整，控制资金投放房地产业的数量和结构，从而影响房地产业的发展。对于当前我国房地产业有效需求不足的现状，以金融手段来刺激和支持房地产的投资和消费，对促进房地产业的发展尤其重要。从刺激投资和消费的角度看，银行已多次调低银行利率。从支持投资和消费的角度看，我国正在逐步发展和完善以房地产信贷为主的金融业务。 我国房地产信贷的现状是资金投向结构不尽合理，集中表现在投向房地产生产环节的资金多，投向住房消费环节特别是个人消费环节的少。从国际上看 1996 年时，香港个人住房抵押贷款已占银行贷款总额的30%左右。美国个人住房抵押贷款占商业银行贷款的 20-40% 。而我国的这一比例仅为 3%。 所以我国今后可通过进一步简化个人住房抵押贷款手续，制定多种灵活的还款方式，延长个人住房抵押贷款的期限，降低首期付款比例（英、美等国为 10%-20%，我国这一比例不低于 30%）等方式，进一步加大房地产信贷的力度，满足房地产业的资金需求。对于投机型投资和出租型投资，基本都是购买第二套甚至多套房屋者。银行应建立购房者档案，采取不同的利率政策、放还贷政策和信用保障政策，提高准入门槛。 第二、财税手段。财税手段主要是根据房地产业发展的状况，通过财政预算支出的调整、税率的调整、税种的废立等措施，来影响房地产业的各种经济活动。 建议放开经济适用房的投资开发，重点加大对廉租房投资建设；对低保人群实施廉租房政策；建立住房保障基金，解决廉租房资金来源；推动不动产税的实施，合理配置房产资源。根据居民持有住房的情况，征收不同的财产税，可以通过税收手段抑制投资需求、充分利用存量房源，为地方财政提供稳定收入来源，是解决当前房地产市场问题的治本之策。 第三、价格手段。由于房地产具有半公共产品的性质，供求弹性较低，有必要采用价格杠杆进行调控。现行的房地产市场具有政府和商家合伙半垄断的性质。建议对招、拍、挂土地，可采取定房价、定单位房屋面积、定规划的条件限制进行。为有效推动这一方式的实施，可采取政策优惠，降低准入门槛的办法，吸引商家介入。广州曾出现流拍问题，这正是房地产市场半垄断性的体现。 第四、行政手段。对于目前房地产市场出现的问题，可以说参与主体都无过错，但其经济性和社会性问题却很严重。地方政府对支柱产业拔苗助长，房市博弈百姓成集体输家。改革地方官员的政绩考核制度，减弱GDP增长的影响；改革、完善分税制度，使地方政府的事权与财权相对称；改革土地收益制度，减少地方政府对土地收入的依赖；建立实名制的住房档案登记制度，并与金融系统共享。 第五、法律手段。在中国房地产市场运作高度不透明、市场操纵行为盛行、价格泡沫日益膨胀、房地产空置面积与日俱增的背景下，外资持续大规模流入境内房地产市场，助长了房地产价格泡沫，同时加剧了国内住宅市场供求结构失衡，加大了国际收支失衡和人民币升值压力，加大了金融体系的潜在风险。因此，依法限制和规范外资准入迫在眉睫。虽然国家六部委有个“意见”规定，但从国际惯例上说，应该立法。 综上所述，正是由于房地产的经济性和社会性，中央的“有保有压”方针是正确的。关键是目标要明确，手段要跟上，力度要到位。只有这样，我国的房地产业才能健康有序发展。 参考文献：[1]、杨帆 李宏谨 李勇 《泡沫经济理论与中国房地产市场》 新浪财经 2005.6.25 [2]建设部，等。关于做好稳定住房价格工作的意见.2005. [3]牛凤瑞。中国房地产发展报告.北京：社会科学文献出版社，2004. [4]建设部政策研究中心。建筑房地产业参要.2004—10—20. [5]2004年以来房地产业宏观调控政策的总体评价 国务院发展研究中心课题组 2007年01月14日 [6]郭克莎。《经济日报》1999年5月20日 |
|
|
|
|
| 点击量：426 | |
|
 |
 首页 关于我们联系我们法律声明网站导航 |
 |
| 主办单位：中共淮南市委党校 皖ICP备08101834号 地址：安徽省淮南市田家庵区广场南路6号 邮编：232001 联系电话：0554-6645426 Email：wdzhou1970@163.com |